2021-03-24 第204回国会 衆議院 法務委員会 第7号
○階委員 そういった土地とか建物の中には、借地人とか借家人が存在するような場合もあると思うんですね。 私の地元で、こんなふうな事例があったんですね。相続人のいない地主さんが亡くなったケースです。そこで、相続財産管理人が選任されまして、家裁の許可、現行法の下での許可ですけれども、家裁の許可を得て、相続財産である一団の土地をある不動産業者に売却しました。
○階委員 そういった土地とか建物の中には、借地人とか借家人が存在するような場合もあると思うんですね。 私の地元で、こんなふうな事例があったんですね。相続人のいない地主さんが亡くなったケースです。そこで、相続財産管理人が選任されまして、家裁の許可、現行法の下での許可ですけれども、家裁の許可を得て、相続財産である一団の土地をある不動産業者に売却しました。
ところが、それを全国調査した結果、やっと、佐賀県に地主がいて、神奈川に借地人がいて、それを又貸しした人間が広島かどこかにいて、それを探し出して処理するのにえらい時間がかかった。これは明らかに人が住めない状況で、風が吹くと近所に瓦は飛ぶし、どうしようもないんですね。明らかに、言葉はあれでございますが、お化け屋敷なんです。
この法案の規定する措置が平時の借地借家法の特例を定めるものでありまして、借地人、借家人双方にとりまして非常に与える影響が大きいということから、制度が適用される地域的範囲が不明確であってはいけないということで、まず地域はきちっと明確にしなくちゃいけないと。
具体的には、災害によって借地上の建物が滅失した場合に、それ以上借地の利用を継続することを望まない借地人が借地契約から早期に解放されるという制度がないと、だから意欲を失った方が同時に復興もできないような形になってしまうというようなこと。
のことを想定してみますと、長期間にわたって立入りが禁止されている地域で、家も壊れてしまっているというところの土地を買い受ける人がいるということは余り想定しにくいことですし、仮にそのような取引が行われたとしても、これは具体的事案によることですけれども、買受人が、いわゆる背信的悪意者ですね、対抗力の欠缺を主張する正当な利益がない者だといって掲示がないことの主張を排斥されてしまう、あるいは明渡しをすると、借地人
○田嶋委員 今回、そういう御判断をされて、新法ということでございますが、では、結論的には、現法のメリットもある程度のところは新法の中で進化させて反映をさせている、しかしながら、結論的に言えば、借地人、借家人の保護はこれまでに比べたら弱まる、そして、貸し側の保護はこれまでに比べたら強まる、そういう中身の法律だということに言ってよろしいですか。
○深山政府参考人 この被災借地借家法案では、優先借地権制度を初め罹災都市法の定める多くの制度を廃止した上で、借地人からの借地契約解約制度とか、先ほど来話に出ている被災地短期借地制度といった新しい制度を創設しておりまして、もともとの罹災都市法の内容を全面的に見直しております。
○深山政府参考人 被災地で、地主さんが行方不明になった借地人との借地契約を解除しないままに新たな借地契約を締結すると、二重賃貸借ということになってトラブルが生ずるのではないかという御指摘でございます。 ただ、ごく通常の場合を考えてみますと、借地人が行方不明になってしまうと、借地人から地代が支払われない状態が継続することになります。
あるいは、今後においては、経済的にも社会的にも強者である法人企業等が主要な借地人となるのだから、小地主層、つまりは元自作農等との関係での保護規定などは必要でなく、市場での自由な競争にゆだねればよいということなのかもしれません。 第五に、法案は、新しい第一条の内容を補強するため、二条の二で農地の農業上の適正かつ効率的な利用の責務を定めています。
我が党は定期借地権の導入に反対いたしましたが、それは借地期間が導入前と比べ大幅に短縮され、借地人の居住や営業の安定性が大きく損なわれるということからです。
そのため、先生今御指摘の国有財産の改正法が平成十八年四月二十八日から施行されておりますが、その中で、例えば隣接の地主との土地の交換により売却対象の国有地の道路へのアクセス条件を改善する、あるいは国有地を貸し付けている場合、借地人の借地権の一部と底地権である所有権とを交換いたしまして、売却すべき国有財産の上にある借地権を消滅させて完全に所有権化して売却するといったような取り組みによりまして、処分困難でございました
○国務大臣（北側一雄君） 借地人や借家人の保護を図るという観点で借地法、借家法というのが重要であるということは私もそのように考えております。 ただ、それだけではなくて、公営住宅や、高齢者の居住の安定の確保に関する法律など、公営住宅法とか、こうした住生活にかかわる各種の法律があるわけでございまして、こうした法律に基づく施策により取組がなされているところでございます。
この承諾書は、国交省と金融庁にはお渡しをしましたけれども、これ中を見ますと、仮に借り主が、借り主というのは借地人が賃料の延滞などをして賃借権の消滅にかかわるようなことが起こっても直ちに契約の解除はせずに銀行に対して代払いの請求をして銀行の判断を待ってくれという項目だとか、あるいは将来借地人が建物を滅失して再築をした場合等々の場合にその新しい建物を抵当に差し入れることを地主として承諾をしろということだとか
○野沢国務大臣 人間のライフサイクルの一時的な時期として借地借家が大変効果がある、あるいは必要である、この点については私どもしっかり認識をいたしておるつもりでございまして、当然、これに伴う借家人、借地人の権利の保全あるいは保護というものについては、今後とも重要であると考えております。
それも、借家人、借地人等々のいわゆる借り手側の保護ということではなくて、担保、抵当権が設定された後であるにもかかわらず短期賃借権が優先するという、私にとっては何でという驚きでありまして、それでは担保権者、抵当権者の権利というものはどこにいっちゃうのかな、そんな思いを昔したことがございます。 そういう中で、この短期賃借制度ができたのは百年前です。これは明治二十九年。
私は、敷金は当然、借地人や借家人の立場から申しますと、貸し主さんに対する預託金みたいなものですから、この預託金はいかなる方が所有者になろうともそれは当然返されて当たり前、こう考えておりますから、例えば競落者が新所有者になりましても、その預託金は当然引き継いで返済してもらいたい、こういう考え方を持っています。
それから、合意形成するところで、右肩上がりであれば、いずれみんながよくなるんだから、では、そこは譲り合って、いいプロジェクトになるのならいいかなということもありますが、こういう時代になりますと、地権者の間のいろいろな、所有者もいらっしゃれば、表宅地の方もいらっしゃれば、借地人の方もいらっしゃる、いろいろあります。
こういう態度なら、もっと毅然と、定期借家契約で礼金とか権利金というのはふさわしくない、そういう授受はやめるべきだと、もっときちっとしたスタンスで、広く借家人や借地人あるいは不動産業界、その他地方自治体に普及することが必要ではないか、それを求めておきたいと思います。
もっとも、平成三年の借地借家法の制定に当たって、既存の借地を定期借地に改めることを禁止するという規定はありませんでしたけれども、その後のいろいろな解釈、借地人の知恵で、そのようなケースはほとんどなかったようですから、定期借家についても心配することはないとも思います。 このようないろいろな問題がございますので、十分御審議の上、慎重な御検討をいただきたいと思います。 以上です。
再開発や区画整理事業が行われる際に、その地区から転出される方、あるいは土地建物の所有者、借地人ともにかなりおられるわけでございますので、そういう零細権利者に対してのいろんな措置を講じていく必要があるということであろうかと思います。
つまり、借地人、借家人の権利というものを強化していくわけでありまして、契約期間終了後でもそう簡単に契約解除ができにくくする。つまり、正当事由という概念を盛り込んだ借地・借家法の大改正が行われたわけであります。それ以前に国家総動員法のもとで地代家賃統制令というのができたのでありますが、この家賃の統制を実効的にするためにも、借地・借家法の改正は必要であったとされているわけでございます。
というふうにございますけれども、これはあくまで、定期借地権の価額については、多種多様な借地契約が想定され、借地契約の内容も極めて個別性が強いということ、それから、先ほど申し上げましたような普通借地権のような更新がなくて期間の満了によって確定的に借地契約が消滅すること、それから、課税時期において借地人に帰属する経済的利益及びその存続期間をもととして評価していること、こういった形での評価をした結果として
その際に、この定期借地権をどう評価するかということにつきましては、課税時期において借地人に帰属する経済的利益及びその存続期間をもととして評価する。
そして、裁判に持ち込んだ結果、借地人に借地権が設定された、あるいは譲り渡されたという例が合わせて数件ということでありますので、これ本当に規模の大きさから見て借地借家人の権利を十分守るような状況になっているのかということを私は疑問に思っているわけです。 なぜこういうふうに件数が少ないのかと申しますと、理由があると思うんですね。
また、固定資産税などの増税に便乗した賃料増額を拒否した調停では、私も土地を貸しており、毎年五％の値上げは正当だ、うちの借地人にも認めてもらっているから応じなさいと、調停委員である立場を逸脱して私的な地位を示して説得する事例も報告をされています。借地借家人が思い余って代理人に委任をすると横柄な態度が一変するという事例もあるというふうに報告されております。
○穀田委員 今もありました関係人ということですけれども、横浜市の公文書公開審査会の答申では、借地人というのは、実質的に税を負担する点で、やはりそういう納税義務者に準ずるのじゃないかということまで既に答申として出ています。
今途中でお話ありましたように、固定資産税の値上がりは、実は借地人、借家人に非常に重大な値上がりをもたらしました。借地・借家人を利害関係人として認めて、固定資産税の台帳の縦覧、閲覧を実施すべきではないか、こういう声が高まっていると私は思います。このことについての見解だけ最後に求めておきたいと思います。